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博鳌特稿 郭建平:恒亿在等待并购的机会

发布时间:2018/12/6 20:48:37 点击量:

  编者按:十年之后,又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛,将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年,中国房地产实现了成长与壮大的梦想;下一个十年,我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此,观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

  观点地产网 博鳌特稿 见习编辑 汪少平十多年来,恒亿集团从未停止其扩张的脚步,而把总部由龙岩搬到了厦门,在厦门湖里高新技术园区中高耸的总部大楼,似乎也象征其扩张的重要一步。

  搬家到厦门后,恒亿是占领了一个进可攻退可守的阵地。一年前市场尚热时,恒亿制定出“立足海西,进军二三线城市的策略”,如今面临调控的持续压力,恒亿已将非本土项目卖掉,集结资金等待机会。

  对于把精力重新集中在本土福建,恒亿集团董事局主席郭建平解释道,因为恒亿在福建知名度很高,相对融资也比较容易,如果是在新的地方,他们不了解恒亿,恒亿融资也就比较困难,所以在战略上做了一些调整,把精力重新收回到福建。

  对于此次战略的调整,郭建平表示,恒亿这么做并不代表要采用一种收缩自保的策略,而是手持资金,等待收购的机会。

  在郭建平看来,本轮调控也是一个重新洗牌的过程,其预计本轮调控应该会持续到2013年,而从今年下半年开始部分房企因为资金紧张逐渐被淘汰,预计明年起码有20%-30%房企会被淘出这个行业,而这个洗牌的过程也正是恒亿的兼并、壮大的机会。

  郭建平依旧看好未来十年、甚至几十年的房地产市场,在其看来,中国只有几亿人拥有住房,且中国城市化进程远没有结束,中国老百姓刚性需求依然十分旺盛,这足以支撑房地产业几十年的发展。郭建平称,越调控也说明房地产业的利润越大。

  对于未来具体的发展战略,郭建平也透露,恒亿会加大商业地产的投资,商业地产会占恒亿集团的70%比例,只保留30%的住宅开发。郭建平期望通过商业转型来抵抗市场的风险和波动。

  持续的调控压力对所有的房地产企业来说,都是一个必须思考和面对的问题,恒亿对此已作出选择,在这不可测的未来中这不失为一条道路。

  为了更深入了解恒亿集团的发展策略,观点地产新媒体日前采访了恒亿集团董事局主席郭建平先生,以下为采访实录:

  观点地产新媒体:2011年之前的十年,中国的房地产业获得了突飞猛进发展,被称为房地产的“黄金十年”,您怎么看待这十年间中国房地产行业的发展情况,以及福建的房地产业发展情况?

  郭建平:过去这十年中国的GDP实现快速的增长,房地产业也跟着国际经济的快速增长而增长。在这过去的十年里面,不管是会做房地产还是不会做房地产,赶上政策,只要胆子大投进去都赚钱了,投资房地产的也都受益了。

  从中国的经济发展分布情况来看,福建也属于发达地区。改革开放之后是沿海城市先发展起来的,福建也走在全国20多个省之前。而发展房地产业主要条件也是城市要有购买力,老百姓有钱了之后首先考虑的是添置固定资产,因为这也是最好的投资方式,投资股票普通百姓是把握不住的。

  福建经济发展快,老百姓购买力很强,所以福建开发商的实力基本也是属于比较强的,闽商跟浙商一样铺到全国各地去发展,而像中西部、特别是西部一些地方发展较慢,老百姓购买力有限,所以房地产业也不活跃。

  观点地产新媒体:在黄金十年里,恒亿集团也保持了积极前进的态势,您认为在过去十年中恒亿集团最大的特色是什么?过去这十年中,恒亿集团建筑、房产、投资三大业务齐头并进,都获得极大发展,请问这三大业务各自的比例是多少?未来十年,您希望这三大业务都怎样发展?

  郭建平:过去十年,恒亿集团也跟着政策获得了很大的发展。恒亿最大的优势是区域发展的优势,但这个全国都一样,房价涨不单是福建,是全国性的涨。恒亿是地方性的、区域性的企业,在福建有优势,在这十年里面恒亿也迅速的跟着福建房地产业的发展壮大起来了。

  恒亿定位在资源型的产业,恒亿从建筑到房地产、矿业、码头都有发展,但房地产是恒亿的主业,在总体比值中里面占了50%比例。

  恒亿在未来十年里面还是把房地产定位为我们的主业,因为恒亿做房产有自己的优势,恒亿的优势是从建筑到房地产一条路直通。

  观点地产新媒体:近期最热的话题就是限购令将要扩大到二三线城市,您认为这会产生什么样的影响?恒亿也在进军二三线城市,限购令扩大范围会对公司产生什么样的影响?作为主营业务的房地产,在新的形势下,集团有什么样的战略规划?立足闽西,进军二三线市场的战略是否有调整?

  郭建平:限购令扩大到二三线城市,应该说宏观层次的问题,同时这也是一个重新洗牌的过程。调控对于大型企业来说,由于它们资金渠道比较多,所以他们可以继续全国性的布局,而恒亿作为一个区域性的企业,在此等情况之下,我们已把发展中心重新调整到自己的区域来。

  因为恒亿在福建知名度很高,相对融资也比较容易,如果是在新的地方,他们不了解恒亿,恒亿融资也就比较困难,所以我们在战略上做了一些调整,把精力重新收回到福建。

  观点地产新媒体:恒亿已把总部搬到厦门,是什么原因促使恒亿作此选择的?您是如何看待厦门房地产业的前景的?

  郭建平:我们觉得厦门的房地产业增长空间非常大。因为国家重视,给了福建政策,另外厦门也是最早改革开放的几个城市之一,不过厦门跟深圳特区相比,发展还是比较滞后的,但厦门的后劲很大。

  把公司总部由龙岩搬到厦门,我们有多个考虑。简单说,厦门毕竟是福建的特区,在这里的人才、信息、资本等各方面都比恒亿老家龙岩高。恒亿在老家能接触的资本很少,龙岩没什么信托或资金,而到厦门就完全不一样了,厦门有很多信托、基金可以解决资金的问题。

  原来信贷宽松、利率成本比较低时,恒亿从银行贷款,还无所谓,但是信贷收紧之后,就必须跟信托、基金等等金融产品进一步接触,这些融资渠道在厦门远比龙岩丰富。而且在厦门特区,它的金融产品比较有优势,像厦门的银行报项目,决策又快,资金量也大。

  观点地产新媒体:从去年始,宏观调整政策似乎有越演越烈之势,很多人认为中国房地产的黄金时代已经过去,对此你怎么看?

  郭建平:我不同意这个说法,因为中国人还有很多的刚性需求。本次调控只是抑制房地产的过快发展,因为这关乎到民生,但越调控的行业也说明它的利润空间越大。

  但是调控也是个重新洗牌的过程,小企业可能顶不住被淘汰,市场也会进入到竞争更激烈的时代。未来发展房地产业不会再是会做不会做都能做了,不是靠胆大就可以做了,未来房地产将进入更专业的时代,简单做住宅的开发商就不一定懂得做综合体,不一定懂得招商、经营酒店、写字楼等等。

  观点地产新媒体:很多人认为宏观调整会使中国房地产发展速度减缓,对此您怎么看待?刚才您也提到调控会使房地产业出现洗牌,您认为洗牌主要会体现在哪些方面呢?

  调控主要是通过银行进行,信贷收缩之下,小企业项目贷款可能就没有,按揭也没有,小企业压力就比较大大,顶不住,这样房地产业进入门槛也就高了。因为限贷发展下去,原来项目开发资金可以有60%的比例贷给你,现在可能要你自己100%解决项目资金,所以这个门槛就提高了。现在,台湾已经是要开发商100%解决项目资金了。

  其实像金融危机也好、调控也好,总有些人是亏本的,有些人是赚钱的,这时就要把握好机遇。

  观点地产新媒体:今年关于融资收紧、房企资金链紧张的话题经久不衰,且目前政策似乎也没有松绑的迹象,您认为这样持续下去下半年有多少房企资金链会陷入危险境地?在这方面,恒亿集团是怎样保证资金链健康的?

  郭建平:其实,任何一个行业都一样,都有高潮和低潮,只是在低潮时要调整自己。就像我们买股票一样,低潮要买进,高潮要卖出去,调整好就能赚大钱。

  但是调控也是一个重新洗牌的过程,本轮调控估计起码有20%-30%房企会被淘出这个行业。

  下半年应该会开始出现“洗牌”,明年应该更厉害。从去年开始调控到现在已有一年,而经过2008年的金融危机后,房企经历过一次洗牌,已有所准备,所以一般开发商都可以支撑一年,但两年就受不了,所以大概在明年洗牌就会发生。

  对此,恒亿已经调整好战略。目前恒亿已经把异地的项目都卖掉调整回自己的本土了,但恒亿这样做并不是收缩,而是回来之后收购兼并别人,恒亿做好充分的资金准备,等待收购、兼并的机会。

  其实,房企发展还是控制好负债率。恒亿目前负债率才20%多,一般的房企负债率有40%多,有的房企在形势好的时候负债率高达70%-80%,这样的房企压力就大了。恒亿为了健康的发展,一直比较注意控制自己的负债比率,恒亿负债比率一直控制在48%以下。

  观点地产新媒体:恒亿上半年的业绩如何?上半年房地产板块有多少销售?这一板块全年的目标是多少?

  下半年,楼市依然要受调控影响,但受调大幅降价不大可能,有些顶不住的开发商可能会便宜一点卖,而市场不好的时像我们有资金的房企就不卖,而且如果便宜的楼盘我们还会收购一些。

  观点地产新媒体:一轮又一轮的楼市调控,从限购、限贷、限卖到限价,以您这么多年的行业经验看,房地产行业是否真的问题很大?政府用行政调控的手段,您觉得是否妥当?

  很多的调控的政策也就是一种临时的手段。实际上这些政策是让更多的人买不起房子,而不是解决房子的问题。你不给贷款买房子,对富人来说没什么影响,对穷人来说影响就大了,买房成本增加了,安全比例提高了,这样就等于限制了购买力。

  观点地产新媒体:对政府今年大力推出的保障房您是怎么看呢?恒亿有无参见保障房的意向?

  郭建平:保障房是好事,任何国家都要做保障房,让没钱的人去住这个。我认为保障房中要多建廉租房,现在主要建的是经济适用房,买了就可住一辈子,但有的人过几年就富起来了,还在保障房里就又浪费资源了,所以应该多建廉租房。

  建设大量的经济适用房,地方政府是没有资金的,把这个钱拿去投经济适用房了,公务员工资都发不出来了。而投资廉租房则是出租,所有权还是政府的,资金也可以持续使用。

  观点地产新媒体:受持续调控的影响,很多房企都开始发展商业地产,您是怎么看待商业地产热的?有观点认为,大陆的商业地产存在泡沫,您是怎么看的?

  郭建平:我认为商业地产是这个时期的一个特色,这是因为一块土地建住宅、建保障性住房政府收税都是一次性的,而建综合体、建商业中心,这可以给政府带来不断的税收,所以政府也鼓励做商业。实际上开发商也喜欢做商业,因为商业地产的成本比住宅还便宜,给的地价也更便宜。

  我认为商业地产不存在泡沫。现阶段,对于开发商来说,卖楼不成问题,因为商业地产是很好的投资渠道。比如说现在有点钱但没有更好的投资渠道,而炒股又不稳定,做什么呢?买个店铺每个月都能收到租金。中国的情况跟国外不一样,我们老百姓都是买店铺和买资产,才能有稳定的收入。

  观点地产新媒体:展望下一个十年,您认为未来十年中国房地产业将会呈显出什么样的发展势态?十年之后,您希望恒亿集团成为一个什么样的企业?

  郭建平:我觉得未来十年恒亿还是要好好把握住这个机遇,加大对房地产的投资。因为房地产在中国还有几十年的发展时间,中国现在只有几亿人拥有房子,中国的城市化正在发展。当然过几十年之后到了一定的时间房地产业或许会有一个饱和程度,但是现在还早,所以恒亿要加大程度地产投资力度,抓住几个机遇,争取十年内成为中国的房地产的百强企业。

  另外,恒亿已经在做计划,准备五年内上市,因为只有上市才能够加快发展,快速扩张。

  其实,每个企业都要有自己的特点,要有一个概念和模式来复制它,就像万科一样用创新的模式来复制,才能加快企业的发展。恒亿现在打造的综合体就是这样,恒亿的综合体全部卖欧洲产品,跟别的商业形式区别开来。恒亿这个模式也是一个非常的创新。

  中国的消费很特殊,到欧洲去50%的消费都是亚洲人,50%亚洲人中50%都是中国人,中国人购买力很强。恒亿现在打造的综合体是跟欧洲的联合体合作,是一个创新,如果打造完了我们就往全国各地去复制。

  恒亿打造商业地产的优势是跟欧洲的联合体合作,卖欧洲产品。以后中国人就不用去香港、到法国去购买东西了,在中国都可以买得到欧洲产品了。另外恒亿也在跟台湾合作卖台湾产品,现在国家鼓励跟台湾合作,对此福建也比较有优势。

  未来恒亿会加大商业地产的投资,商业地产会占我们集团的70%比例,未来恒亿要转型做商业地产,只保留30%的住宅开发。商业多了之后抗风险能力强,像万达的资产比万科还多,恒亿的资产也会给我们带来源源不断的收入。

  未来,恒亿发展住宅产业还是要进入二三线城市,但做商业综合体恒亿就会往一线城市去发展。

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